Come funzionano ammortamenti tra riparazioni e ristrutturazioni
Durata dell’ammortamento dei miglioramenti di capitale
Gli immobili in affitto richiedono sia riparazioni che miglioramenti per mantenere l’immobile in buone condizioni e aumentarne il valore. A prima vista, potrebbe sembrare che le due attività facciano la stessa cosa. Tuttavia, ai fini fiscali, c’è una grande differenza tra le modalità di deduzione delle riparazioni e dei miglioramenti.
Continuate a leggere per scoprire come utilizzare le detrazioni per le riparazioni e i miglioramenti per ridurre il reddito netto imponibile e per vedere se avete i requisiti per detrarre completamente i miglioramenti nell’anno in cui vengono effettuati i lavori per ridurre ulteriormente le vostre imposte.
Una riparazione mantiene le condizioni attuali della proprietà, mentre una miglioria ha un effetto molto maggiore sul valore della proprietà. Sebbene sia le riparazioni che i miglioramenti siano detrazioni fiscali per gli investitori in immobili in affitto, vengono segnalati in modi diversi.
Un altro modo di considerare le spese di riparazione o manutenzione ordinaria è che non aggiungono valore all’immobile o ne prolungano la vita utile. Al contrario, una riparazione riporta l’immobile a com’era in origine.
Un miglioramento è qualcosa che aggiunge valore o prolunga la vita utile di un immobile in affitto. Mentre le riparazioni riportano l’oggetto rotto alle condizioni originarie, i miglioramenti aggiungono valore per gli anni futuri.
Le riparazioni e la manutenzione sono ammortizzate?
La regola generale è che le spese di riparazione e manutenzione devono essere capitalizzate e ammortizzate, ma esistono tre eccezioni che l’IRS definisce “safe harbors”. Ciò significa che non è necessario rispettare tutte le regole se esistono circostanze attenuanti.
Quando vanno capitalizzate le riparazioni e le manutenzioni?
Quando capitalizzare i costi di riparazione e manutenzione. Quando questi costi prolungano la vita utile di un bene esistente o ne aumentano la capacità produttiva, sono invece considerati spese in conto capitale.
Quale metodo di ammortamento è adatto per le spese di riparazione e manutenzione?
In questa situazione, sarebbe opportuno imputare l’ammortamento con il metodo del valore ammortizzato, perché in questo caso l’importo dell’ammortamento inizia a ridursi, evitando che l’onere delle riparazioni e delle manutenzioni incida sui profitti e sulle perdite degli anni successivi.
Riparazioni e miglioramenti irs
La manutenzione è il lavoro svolto per prevenire i danni o il deterioramento di un bene. Ad esempio, l’oliatura di una terrazza è considerata manutenzione in quanto contribuisce a preservare la qualità della proprietà e a prevenire la corrosione futura.
Qualsiasi spesa sostenuta per riparare o mantenere l’investimento immobiliare può essere richiesta come detrazione fiscale immediata nell’anno della spesa. Tuttavia, l’ATO specifica che le riparazioni iniziali per i danni esistenti al momento dell’acquisto dell’immobile non sono immediatamente deducibili. Questi costi vengono invece utilizzati per calcolare la plusvalenza o la minusvalenza al momento della vendita dell’immobile.
Un miglioramento del capitale si verifica quando le condizioni o il valore di un oggetto vengono migliorati rispetto allo stato originale al momento dell’acquisto. Questo deve essere classificato come deduzione per lavori in conto capitale o come ammortamento di impianti e macchinari.
Per lavori in conto capitale si intendono le detrazioni disponibili per la struttura dell’edificio e per gli elementi ritenuti fissati in modo permanente, come mattoni, malta, lavandini e vasche. Mentre per impianti e attrezzature si intendono gli elementi che possono essere facilmente rimossi dall’immobile, come moquette, tapparelle e apparecchi di illuminazione.
Cosa si intende per riparazione di un immobile in affitto
I costi di riparazione e manutenzione sono sostenuti per ripristinare le condizioni di un bene. La corretta contabilizzazione di questi costi consiste nell’imputarli ai costi nel periodo in cui sono stati sostenuti, se si utilizza il principio di competenza. Se si utilizza la contabilità per cassa, il costo viene imputato alle spese quando viene pagata la fattura del fornitore. In entrambi i casi, l’addebito avviene nel conto Spese di riparazione e manutenzione. L’importo addebitato compare quindi come voce di spesa nel conto economico.Quando capitalizzare i costi di riparazione e manutenzioneQuando questi costi prolungano la vita utile di un bene esistente o ne aumentano la capacità produttiva, sono invece considerati spese in conto capitale. In questo caso, il costo viene capitalizzato in un’attività fissa e poi imputato alle spese nel corso del tempo attraverso una quota di ammortamento periodico.Esempio di contabilizzazione dei costi di riparazione e manutenzioneUn’azienda manifatturiera sostituisce un motore elettrico su una delle sue macchine. Questo costo deve essere imputato subito a conto economico, poiché l’intervento effettuato si limita a ripristinare le condizioni della macchina. Inoltre, lo stabilimento installa un motore più grande su un’altra macchina, per aumentarne la capacità. Questo costo deve essere capitalizzato.
Durata dell’ammortamento delle migliorie in affitto
Le ditte individuali, le imprese e i proprietari di immobili in affitto possono dedurre le spese per le riparazioni e la manutenzione dei loro immobili e delle loro attrezzature, mentre il proprietario di casa medio non può generalmente richiedere una deduzione fiscale per queste spese. La regola per i proprietari e i locatori è che in genere è possibile dedurre gli importi pagati per le riparazioni e la manutenzione se le spese non devono essere capitalizzate.
Secondo Steve Nelson, commercialista che ha scritto molto sulla detrazione delle riparazioni sul blog Evergreen Small Business, “se le riparazioni vengono effettuate, possono essere detratte”. “Se ciò che fate è considerato un miglioramento, un restauro o un adattamento, le regole dicono che dovrete capitalizzarlo e ammortizzarlo, a meno che non si tratti di un importo tale da essere di poco conto”.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, la manutenzione ordinaria mantiene la proprietà in buone condizioni operative senza aumentarne il valore o prolungarne la vita utile, e queste spese possono essere dedotte nell’anno in cui si verificano. L’IRS definisce la manutenzione ordinaria come qualcosa che “mantiene la proprietà in una condizione di normale efficienza operativa”.
